空き家特例の築年数要件を徹底解説！昭和56年5月31日基準と証明方法について

はじめに：築年数要件のポイントを一目で確認！

 

 

空き家特例（相続空き家の譲渡所得3,000万円控除）は、築年数の要件が適用可否を左右する重要なポイントです。
本記事では、築年月日の判断基準、証明方法、増改築の扱いなどをQ&A形式でわかりやすく解説します。

 

Q1：空き家特例適用における築年月日はいつと定められていますか？

結論：

「昭和56年5月31日以前」に新築された家屋が対象です。

解説：

この日付は、建築基準法における「旧耐震基準」と「新耐震基準」の分かりやすい境目にあたります。（厳密には耐震基準の境目は築年数ではなく建築確認日です。）昭和56年6月月1日以降に着工された建物は新耐震基準に基づいており、空き家特例の対象外となる可能性があります。国税庁のガイドラインでも「昭和56年5月31日以前に建築されたこと」が明記されています。

Q2：昭和56年5月31日以前に建築したという証明はどのような方法がありますか？

結論：

登記事項証明書（登記簿）の「新築日」記載が基本ですが、未登記の場合は固定資産税課税明細書・確認済証・建築計画概要書・台帳記載事項証明書・建築請負契約書等で証明可能です。

解説：

【登記済建物の場合】

登記簿謄本の表題部に記載された「新築年月日」が基準となります。 例：「昭和55年10月10日新築」と記載されていれば、要件を満たします。

【未登記建物の場合】

以下の書類で証明可能です。

・固定資産税課税明細書（保管先：納税義務者（原則1月1日時点所有者））
・建築確認済証（保管先：所有者）
・建築計画概要書（保管先：役所（無い場合もある））
・台帳記載事項証明書（保管先：役所（無い場合もある））
・建築請負契約書（保管先：所有者）
・検査済証（保管先：所有者）

Q3：登記上は昭和56年6月1日以降に新築となっていますが、旧耐震建物の場合は特例適用されますか？また、適用される場合はどのように旧耐震であることを証明すれば良いですか？

結論：

旧耐震基準で建築されたことが証明できれば、登記上の新築日が昭和56年6月1日以降でも特例適用可能です。

解説：

登記簿上の新築日が昭和56年6月1日以降でも、建築確認日が昭和56年5月31日以前であれば旧耐震基準に基づく建物とみなされます。

【証明方法】

建築計画概要書、台帳記載事項証明書、建築確認済証、検査済証のいずれかを取得することで建築確認日を確認することができます。

Q4：昭和56年6月1日以降に増築した場合、増築部分も含めて特例適用は出来ますか？

結論：

新築日が昭和56年5月31日以前であれば、増築部分が昭和56年6月1日以降でも増築部分含めて特例適用可能です。

解説：

空き家特例では「新築年月日」が基準となるため、増築日が後であっても適用に影響しません。登記簿には「新築」「増築」の両方が記載されることがありますが、特例の判断には「新築日」のみが参照されます。
ただし、母屋と離れが別棟である場合や区分所有登記がされている場合は、面積按分や登記形態によって適用可否が分かれるため注意が必要です。

Q5：昭和56年6月1日以降に改築、大規模修繕、模様替えをした場合はどうなりますか？

結論：

改築・修繕・模様替えが昭和56年6月1日以降でも、新築日が昭和56年5月31日以前であれば特例適用可能です。

解説：

空き家特例の築年数要件は「新築日」に基づいて判断されるため、後年の改築や修繕は原則として影響しません。ただし、改築によって建物の構造が大きく変わった場合や、耐震基準が新しく適用された場合は、個別判断が必要となるケースもあります。

まとめ

• 空き家特例の築年数要件は「昭和56年5月31日以前に建築されたこと」が基準です。
• 登記簿や建築確認済証などで築年数を証明する必要があります。
• 新築日が昭和56年6月1日以降でも建築確認日によっては適用が出来る場合があります。
• 増築・改築・修繕があっても「新築日」が基準となるため、原則として適用可能です。
• 未登記の建物でも代替書類によって建築日等の証明が可能です。
• 築年数の証明は空き家特例の適用可否に直結するため、早めの確認が重要です。